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1 / IMMOBILIER
Le dossier de diagnostic technique transaction En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente. Le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants :
Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5°, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) Le diagnostiqueur rédige le constat des risques d'exposition au plomb (CREP), défini à l'article L 1334-5 du Code de la Santé Publique, qui mentionne toutes les mesures de concentration en plomb des éléments analysés. Les résultats du CREP doivent permettre de connaître non seulement le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (qui génèrent spontanément des poussières ou des écailles pouvant être ingérées par un enfant), mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb. Quand le CREP est réalisé en application des articles L 1334-6 et L 1334-7, il porte uniquement sur des revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs au logement (volets, portail, grille, etc.) Quand le CREP est réalisé en application de l'article L 1334-8, seuls les revêtements de parties communes sont concernés (sans omettre par exemple la partie extérieure de la porte palière, etc.) La recherche de canalisation en plomb ne fait pas partie du champ d'application du CREP. Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l'habitation, le CREP ne porte que sur les parties affectées à l'habitation. Dans les locaux annexes de l'habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant, tels que la buanderie, cave, garage... Notre expertise est réalisée conformément à l'arrêté du 25/04/2006 relatif au constat des risques d'exposition au plomb et à ses annexes et à l'article L 1334-5 du Code de la Santé Publique.
Quelques recommandations Le plomb contenu dans les peintures ne présente pas de risque tant qu'elles sont en bon état ou inaccessibles. En revanche, le risque apparaît dès qu'elles s'écaillent ou se dégradent. Dans ce cas, votre enfant peut s'intoxiquer :
Le plomb en feuille contenu dans certains papiers peints (posés parfois sur les parties humides des murs) n'est dangereux qu'en cas d'ingestion de fragments de papier. Le plomb laminé des balcons et rebords extérieurs de fenêtre n'est dangereux que si l'enfant a accès à ces surfaces, y porte la bouche ou suce ses doigts après les avoir touchées. Le constat de repérage amiante Obligatoire à l'occasion de la vente d'un immeuble bâti, le constat de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante comporte :
Ce constat doit être annexé à l'avant-contrat et à l'acte authentique constatant la vente du bien immobilier.
Le dossier technique amiante (DTA) Obligatoire pour les parties à usage commun de tous les immeubles bâtis, les établissements recevant du public, les immeubles destinés à l'exercice d'une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le dossier technique amiante comporte :
La fiche récapitulative du dossier technique amiante est communiquée aux occupants de l'immeuble ou à leur représentant ainsi qu'aux chefs d'établissement, et doit être tenue à la disposition des salariés, du CHSCT, des représentants du personnel, du médecin, de l'inspecteur du travail, des inspecteurs d'hygiène et sécurité, des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale... Le dossier technique amiante doit également être communiqué à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans l'immeuble bâti. Diagnostic Termites
En une cinquantaine d'années, les termites ont envahi plus de la moitié du territoire français. Se nourrissant de cellulose, ces insectes xylophages figurent parmi les principaux destructeurs du bois, menaçant la solidité des constructions et la sécurité des personnes. Le Code de la Construction et de l'Habitation impose aux vendeurs la recherche de la présence de termites dans les immeubles bâtis situés dans les zones définies par arrêté préfectoral. Le diagnostiqueur recherche, au moment de l'intervention, des traces visibles d'infestations ou altérations provoquées par des termites, de les repérer et de dresser un constat, résultat d'un examen visuel de l'ensemble des parties visibles et accessibles susceptibles d'être démontées sans outils et de sondages non destructifs (sauf parties déjà altérées ou dégradées) des bois au moyen d'un poinçon. L'état du bâtiment relatif à la présence de termites L'intervention n'a pas pour but de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux, même s'il y a bûchage (enlèvement de matière, afin de vérifier jusqu'où s'est répandue l'attaque), l'intérêt étant d'établir un état du bâtiment relatif à la présence de termites. Dans le cas de logements régis par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'état du bâtiment relatif à la présence de termites ne portant que sur les parties privatives, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne pourra être stipulé que pour les parties privatives. Seul un état du bâtiment relatif à la présence de termites dans les parties communes de l'immeuble, annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, permettra de stipuler la clause d'exonération pour vice caché concernant les parties communes. Le rapport n'a de valeur que pour la date de la visite et est exclusivement limité à l'état du bâtiment relatif à la présence de termites. L'état du bâtiment relatif à la présence de termites doit avoir été établi depuis moins de six mois à la date de la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente. Selon les termes de l'article R 133-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, en cas de constatation de présence de termite, une déclaration doit être effectuée auprès du maire de la commune dans un délai d'un mois. Quelques recommandations Il y a peu d'essences, utilisées comme bois de structure dans les bâtiments, qui sont naturellement résistantes aux insectes xylophages et aux termites en particulier. Rappelons que l'aubier n'est jamais durable. La norme NF EN 350-2 donne une classification de la durabilité du bois massif pour les principales essences utilisées. Lorsque la durabilité naturelle est insuffisante ou lorsque le bois est utilisé avec son aubier (ce qui est très souvent le cas dans la pratique), il est nécessaire de le traiter soit avec un produit biocide (conforme à la directive 98/8 CE, dite directive biocides) soit avec un procédé permettant de le rendre résistant aux attaques d'insectes. Sont surtout en danger les bois d'?uvre conservant une humidité au-delà de 20 % à une température ambiante ou chaude. Les bois normalement ventilés sont moins sujets à attaques. Compte tenu de la biologie et du comportement social des termites, seuls des professionnels confirmés sont en mesure d´assurer une protection durable des biens visés par ces insectes. Diagnostic Gaz
Les installations domestiques de gaz recèlent des dangers pour la sécurité des personnes :
Le Code de la Construction et de l'Habitation impose aux vendeurs la réalisation d'un état de l'installation intérieure de gaz dans les logements comportant une installation de gaz datant de plus de 15 ans. Le diagnostic a pour objet d'identifier par des contrôles visuels, des essais et des mesures les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes (principalement les explosions, les incendies et les intoxications au monoxyde de carbone) au regard de la tuyauterie fixe, des raccordements, de la ventilation, et du contrôle des appareils et de l'atmosphère. Le diagnostic concerne l'installation fixe intérieure de gaz (gaz naturel, propane et exceptionnellement butane), réalisée depuis plus de quinze ans et située à l'intérieur des bâtiments d'habitation ou de leurs dépendances. Le donneur d'ordre doit s'assurer qu'au moment du diagnostic :
L'état de l'installation intérieure de gaz L'état de l'installation intérieure de gaz doit être annexé à l'avant contrat et à l'acte authentique de vente d'un logement comportant une installation intérieure de gaz. L'état de l'installation intérieure de gaz a une durée de validité de trois ans. Les anomalies constatées sont classées en fonction de leur caractère de gravité. Si l'état de l'installation présente une anomalie particulièrement grave, le diagnostiqueur est dans l'obligation de condamner tout ou partie de l'installation jusqu'à suppression du défaut constituant la source du danger.
Quelques recommandations Il convient de ne pas obstruer les orifices de ventilation des locaux et d'entretenir les conduits de cheminée. Un ramonage est obligatoire deux fois par an. Une fois par an, faites vérifier par un professionnel qualifié vos conduits de fumée ainsi que vos appareils à gaz. Vérifiez que l'évacuation des fumées s'effectue en dehors de l'immeuble. Attention, les appareils mobiles de chauffage d'appoint fonctionnant au butane, au propane, au pétrole, qui déversent des gaz de combustion chargés en monoxyde de carbone et en oxydes d'azote, ne doivent être utilisés que par intermittence exclusivement dans des locaux ventilés. Ils doivent être munis de dispositifs de sécurité avec contrôle d'atmosphère. Risques naturels et technologiques
Le territoire français est exposé à des risques naturels (inondations, séismes, feux de forêts, avalanches, etc.) et à des risques technologiques (chimiques, nucléaires, pétroliers, etc.) pouvant gravement mettre en danger les personnes, les biens et l'environnement. Le Code de l'Environnement impose aux vendeurs et aux bailleurs de tout bien immobilier (bâti ou non bâti) situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques (PPR) ou/et d'une zone de sismicité, d'informer les acquéreurs et locataires de l'existence des risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé. Le diagnostiqueur recherche et communique l'information nécessaire à l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) et joint une cartographie permettant de localiser l'immeuble au regard des risques. L'état des risques naturels et technologiques (ERNT) Un état des risques naturels et technologiques, fondé sur les informations transmises par le Préfet de département au Maire de la commune où est situé le bien, doit être annexé à tout type de contrat de location écrit, à la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, à la promesse de vente ou à l'acte réalisant ou constatant la vente de ce bien immobilier, qu'il soit bâti ou non bâti. Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat. Cette obligation d'information s'applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le Préfet du département, pour les biens immobiliers situés :
L'état des risques mentionne la sismicité et les risques naturels et technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention auxquels le bien est exposé. Cet état est accompagné des extraits des documents de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques. Dans le cas où la commune a fait l'objet d'un ou plusieurs arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique, et si le bien a fait l'objet d'une indemnisation particulière, il convient d'annexer au contrat une déclaration du ou des sinistres indemnisés et dont on a connaissance. Diagnostic Performance Énergétique
La France compte environ 30 millions de logements, avec une augmentation de 1 % par an de logements neufs. La consommation énergétique relative aux secteurs résidentiels et tertiaire représente 45 % des consommations d'énergie finale. Le Code de la Construction et de l'Habitation impose aux vendeurs, aux bailleurs, aux maîtres d'ouvrage, et aux exploitants d'établissement recevant du public occupés par les services d'une collectivité publique ou d'un établissement public la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour tout bâtiment clos et couvert. Le diagnostic de performance énergétique est un des dispositifs importants du Plan Climat instauré pour renforcer les économies d'énergie et réduire par 4 à 5 les émissions de gaz à effet de serre d'ici 2050 dans le domaine du bâtiment. Dans le cadre de la vente comme dans celui de la location, l'article L 134-3 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande. Le diagnostic de performance énergétique permet d'informer sur les caractéristiques thermiques du bien et ses équipements, sur ses consommations d'énergie ; de le sensibiliser à la lutte contre l'émission de gaz à effet de serre, par des « étiquettes énergie et climat » qui classeront le bien en fonction d'une échelle; et d'inciter à réaliser des travaux d'économie d'énergie, grâce à des recommandations. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) Vente Le rapport de diagnostic de performance énergétique porte, outre les exceptions de l'article R134-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, sur tous les bâtiments clos et couverts proposés à la vente. De plus, il a la particularité dans le cadre de ces recommandations de donner des indications sur l'estimation du coût des travaux, les économies engendrées par ces travaux et l'estimation du retour sur investissement. Le diagnostic de performance énergétique doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. La validité du diagnostic est de 10 ans. Location Le rapport de diagnostic de performance énergétique porte actuellement, outre les exceptions de l'article R134-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, sur les logements proposés à la location dans le cadre d'un bail à usage principal d'habitation ou mixte, d'une location saisonnière, d'une location meublé ou d'un logement de fonction. Le diagnostic de performance énergétique doit être annexé au bail. La validité du diagnostic est de 10 ans. Bâtiments publics Le rapport de diagnostic de performance énergétique concerne les bâtiments relevant du classement établissement recevant du public de la 1ère à la 4ème catégorie d'une SHON supérieure à 1000 m2 et occupés par les services d'une collectivité publique ou d'un établissement public. Dans ce cadre, l'exploitant affiche le diagnostic de performance énergétique de manière visible pour le public à proximité de l'entrée principale ou du point d'accueil. La validité du diagnostic est de 10 ans. Bâtiments neufs Le rapport de diagnostic de performance énergétique concerne les constructions de bâtiments ou d'une extension de bâtiment dont le permis de construire a été déposé après le 30 juin 2007. Il est établi après contrôle de la réalité de la construction avec la fiche de synthèse thermique, et permet de contrôler le respect des règles de construction imposées par la RT 2005. Il doit être remis au propriétaire au plus tard le jour de la réception du bâtiment ou de son extension. La validité du diagnostic est de 10 ans. Diagnostic Électricité
Les installations domestiques d'électricité recèlent des dangers pour la sécurité des personnes : chaque année, on déplore 250 000 incendies, dont un tiers d'origine électrique, et 4 000 victimes dont 100 décès. On estime que 20 millions de nos concitoyens sont en danger potentiel. Le Code de la Construction et de l'Habitation impose aux vendeurs la réalisation d'un état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements comportant une installation électrique datant de plus de 15 ans. Le diagnostic a pour objet d'identifier, par des contrôles visuels, des essais et des mesurages, les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes. Les exigences techniques faisant l'objet du diagnostic procèdent de la prévention des risques liés à l'état de l'installation électrique et à son utilisation (électrisation, électrocution, incendie). En aucun cas, il ne s'agit d'un contrôle de conformité de l'installation vis-à-vis d'une quelconque réglementation. Le diagnostiqueur vérifie, au regard des exigences de sécurité, l'existence et les caractéristiques :
Le diagnostiqueur identifie :
L'intervention du diagnostiqueur ne porte que sur les constituants visibles, visitables de l'installation au moment du diagnostic. Elle s'effectue sans déplacement de meubles, ni démontage de l'installation électrique (sauf le capot du tableau électrique), ni destruction des isolants des câbles. Préalablement à la réalisation du diagnostic, le donneur d'ordre ou son représentant signale au diagnostiqueur les parties de l'installation qui ne doivent pas être mises hors tension et les motifs de cette impossibilité (matériel de surveillance médicale, alarmes, etc.). Pendant toute la durée du diagnostic, le donneur d'ordre ou son représentant :
L'état de l'installation intérieure d'électricité Le champ d'application du diagnostic porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité privative des immeubles à usage d'habitation située en aval du disjoncteur de branchement de cette installation. Le diagnostic concerne l'ensemble des circuits de toutes tensions et natures de courant associés en vue de l'utilisation de l'énergie électrique, à l'exception des réseaux de communication (télévision, téléphone, informatique, alarme, etc.). Il concerne également la portion de l'installation de raccordement au réseau public située dans la partie privative. Le diagnostic ne concerne pas les circuits internes des matériels d'utilisation destinés à être reliés à l'installation électrique fixe. Il ne porte pas sur le fonctionnement de l'installation électrique, mais sur son état apparent visant la sécurité des personnes et des biens. L'état de l'installation intérieure d'électricité :
L'état de l'installation intérieure d'électricité doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente. L'état de l'installation intérieure d'électricité a une durée de validité de trois ans. Quelques recommandations Ce qu'il faut faire :
Ce qu'il ne faut pas faire :
diagnostic Loi Carrez : Mesurage et calcul, au moyen d'un télémètre laser, de la surface privative du lot. Le diagnostiqueur , après contrôle du règlement de copropriété, procède à l'élaboration du certificat de mesurage, qui mentionne la superficie "Loi Carrez" ainsi que les surfaces non prises en compte, conformément à la réglementation
2 / ENTREPRISES ET COMMERCES
Le Bail Commercial ou bail Le statut des baux commerciaux présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l'on appelle « la propriété commerciale ». Les entreprises concernées sont celles qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale. L'immeuble doit donc servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal. Les professions libérales ne bénéficient donc pas de ce statut protecteur. Elles sont soumises à celui des baux professionnels. La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée.
Le Droit au renouvellement du bail Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial. Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien ait pris fin. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement. Mais dans ce cas, attention : si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé d'après la valeur locative du local.
Le Bail professionnel et le bail mixte Un bail professionnel est un contrat de location conclu pour un local hébergeant une profession libérale, une association ou autre organisme à but non lucratif. Si l'activité est exercée au domicile, il s'agit d'un bail mixte.
Les sociétés Créer une société consiste à donner naissance à une nouvelle personne, juridiquement distincte des associés fondateurs, que l'on nomme « personne morale ». Cela nécessite : - de lui donner un nom : une « dénomination sociale » ou encore une « raison sociale », - de la domicilier dans un local adapté : le « siège social », - de lui apporter un minimum d'argent et/ou de biens pour faire face à ses besoins, à ses premières dépenses : ils constitueront son « capital social ». - de désigner une ou plusieurs personnes chargées de l'administrer au quotidien et de la représenter vis-à-vis des tiers : ses « dirigeants », - de consigner dans un contrat toutes les règles qui régiront notamment son fonctionnement : les « statuts », - de veiller à ne pas utiliser ses biens à des fins personnelles…. Les principaux types de société sont les suivants : - EURL : entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée. - SARL : Société à responsabilité limiter - SA : Société anonyme - SAS : Société par actions simplifiée - SASU : Société par actions simplifiée unipersonnelle - SNC : Société en nom collectif
Le fond de commerce En droit, le fonds de commerce est un bien patrimonial meuble et se compose d'une manière générale, d'éléments incorporels et corporels. Eléments incorporels : clientèle, droit au bail, achalandage, nom commercial, enseignes, brevets, marque de fabrique, licence de débit de boissons et éventuellement, éléments spécifiques à certains fonds de commerces. Eléments corporels : matériel nécessaire à l'exploitation du fons de commerce, le mobilier commercial, les aménagements et les agencements destinées à l'usage du fonds de commerce. Sont donc exclus du fonds de commerce et doivent être évalués séparément s'il y a lieu : les bâtiments servant à l'exploitation du fonds, les créances, les dettes, le portefeuille de valeurs mobilières. Sauf convention contraire, les marchandises sont souvent cédées avec le fonds de commerce, mais elles doivent faire l'objet d'une évaluation distincte au moment de la cession par le cédant et l'acquéreur.
Le pas de porte et le droit au bail Lorsqu'un créateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances, à verser : - un pas de porte au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail. - Un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. I s'agit cette fois d'une clause du contrat de cession de bail. - Ces deux notions ne doivent donc pas être confondues : elles correspondent à deux situations différentes et, en aucun cas, une personne ne sera amenée à verser à la fois un pas de porte et un droit au bail.
La location gérance C'est un contrat qui permet au propriétaire d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel de céder à une personne, le locataire gérant, le droit d'exploiter librement ce fonds à ses risques et périls moyennant le paiement d'une redevance
Les Formalités de vente La proposition d'achat Lorsqu'un Acquéreur est décidé à acheter un fonds de commerce, il convient de lui faire signer une proposition d'achat et d'obtenir du vendeur un accord écrit sur cette proposition. Ces documents permettent d'engager les deux parties préalablement à la signature du compromis de vente. Le compromis de vente Le compromis de vente engage simultanément le vendeur et l'acheteur. En terme juridique il s'agit d'un avant contrat. Il comporte des clauses suspensives dont la plus courant est l'obtention d'un crédit pour parfaire le financement de l'acquisition. L'acte de cession Lorsque les conditions suspensives du compromis ont été levées, un acte de cession doit être établi. Il réitère tous les éléments du compromis et détermine la vente comme étant ferme et définitive. Là encore l'intervention d'un rédacteur agrée est nécessaire.
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